НДФЛ с недвижимости: как не переплатить при продаже квартиры

Когда вы продаете квартиру, дом или дачу, государство может потребовать с вас НДФЛ с недвижимости, налог с дохода от продажи жилья, который платят физические лица в России. Также известный как налог с продажи недвижимости, он не всегда обязателен — всё зависит от срока владения, цены сделки и вашего статуса. Многие думают, что если купили жильё в 2020 году, а продали в 2025, то налог неизбежен. Это не так — и вот почему.

Ключевой параметр — минимальный срок владения, период, после которого продажа недвижимости не облагается налогом. Для большинства объектов — 5 лет, но есть важные исключения: если жильё досталось по наследству, в дар от близкого родственника или было получено по программе «русско-дом» — срок сокращается до 3 лет. При этом, если вы продаете квартиру, купленную за 5 млн рублей, а выручка — 6 млн, то налог считается не с полной суммы, а только с разницы. Но тут вступает в силу другой инструмент — имущественный вычет, фиксированная сумма в 1 млн рублей, которую можно вычесть из дохода от продажи, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу. Даже если вы купили квартиру за 3 млн, а продали за 4,5 млн, вы можете не платить налог вообще — просто заявите вычет. А если вы купили новую квартиру в тот же год, когда продали старую, вы можете совместить два вычета — на покупку и на продажу. Это не миф — это закон, и его используют тысячи людей каждый год.

Если вы многодетный родитель, налог может вообще не возникнуть — в 2025 году семьи с тремя и более детьми автоматически освобождаются от НДФЛ при продаже жилья. Не нужно подавать заявления, не нужно собирать кучу бумаг — всё делается по базе данных. А вот если вы продаете квартиру, купленную с материнским капиталом, тут уже сложнее: нужно получить разрешение от опеки, и налог может быть только частью сделки — но не всегда. Главное — не путать кадастровую стоимость с рыночной. Банки и налоговая используют разные цифры, и если вы укажете в декларации завышенную цену, вас могут оштрафовать. А если завысите слишком сильно — подозрение в схемах с обналичкой. Лучше — честно, с документами и с вычетами.

В списке ниже — всё, что реально помогает: как считать срок владения по ДДУ, как правильно заполнить декларацию 3-НДФЛ, почему остаток по ипотеке не снижает налог, и как многодетные семьи могут сэкономить до 100 тысяч рублей в год. Здесь нет теории — только практика, проверенная реальными сделками. Вы найдете ответы на вопросы, которые задают риелторы, налоговые инспекторы и даже юристы. Просто читайте — и не платите лишнего.