НДФЛ с продажи недвижимости: как снизить налог и не переплатить

Когда вы продаете квартиру, дом или другую недвижимость, государство требует с вас НДФЛ с продажи недвижимости, налог на доход физических лиц, который взимается с прибыли от продажи жилья. Также известный как налог на продажу недвижимости, он не всегда обязателен — всё зависит от срока владения, цены сделки и наличия вычетов. Многие думают, что если квартира была в собственности меньше пяти лет, налог неизбежен. Это не так. Даже при коротком сроке владения вы можете снизить налог до нуля — если знаете, как правильно использовать имущественный вычет, федеральную льготу в размере 1 млн рублей, которая уменьшает налогооблагаемую базу при продаже жилья.

Если вы купили квартиру в ипотеку и теперь продаете её с долгом, важно понимать: остаток по кредиту не уменьшает налог. Банки и ФНС не учитывают вашу задолженность. Зато вы можете совместить два вычета: 1 млн рублей за продажу и до 2 млн рублей за покупку новой квартиры. Это работает даже если сделки проходят в разные годы. Главное — сохранить все договоры, платежки и выписки из ЕГРН. Многие теряют тысячи рублей, потому что не подают декларацию 3-НДФЛ вовремя или не прикладывают подтверждающие документы. А если вы многодетная семья, то в 2025 году вы вообще можете не платить НДФЛ — льгота действует автоматически, если вы подали заявление в налоговую. Не ждите, пока вас вызовут — проверьте, положены ли вам льготы льготы на недвижимость, специальные условия для семей с тремя и более детьми, включая освобождение от НДФЛ при продаже жилья.

Что реально влияет на сумму налога

Цена сделки — не всегда ваша прибыль. Если вы купили квартиру за 5 млн, а продали за 6 млн, налог берут только с 1 млн. Но если вы продали за 4 млн, а купили за 5 млн — налога вообще нет. Просто потому, что вы не заработали, а потеряли. Главное — доказать, что покупка действительно была. Старые чеки, выписки из банка, договоры купли-продажи — всё это нужно хранить минимум три года. Также не забывайте про продажа ипотечной квартиры, специальный порядок продажи жилья, находящегося в залоге у банка, с обязательным снятием обременения. Здесь есть свои риски: если вы не закроете ипотеку до регистрации сделки, покупатель может отказаться, а налоговая — не примет вычет.

В 2025 году правила не изменились, но стали жестче. Проверки по сделкам выросли, особенно если цена ниже кадастровой. Не пытайтесь «списать» квартиру за 1 рубль — ФНС сама запросит данные у Росреестра и сравнит с рыночными ценами в вашем районе. Если разница в 30% и больше — вас вызовут на разговор. Лучше честно указать реальную цену и использовать вычет. Так вы избежите штрафов, пеней и головной боли.

В этом разделе вы найдете подробные инструкции: как рассчитать налог при продаже квартиры, купленной с материнским капиталом, как правильно оформить вычет при покупке новой недвижимости, почему остаток по ипотеке не помогает, и как многодетные семьи могут сэкономить до 130 тысяч рублей. Все примеры — из реальных сделок 2024–2025 годов. Никаких теорий, только то, что работает на практике.