Расчет инвестиций в недвижимость: как не потерять деньги и заработать

Когда вы вкладываете деньги в недвижимость, расчет инвестиций, процесс оценки затрат, доходов и рисков при покупке жилья для получения прибыли. Также известен как анализ рентабельности недвижимости, он определяет, станет ли ваша квартира источником стабильного дохода или превратится в финансовую обузу. Многие думают, что если купил квартиру и сдал — значит, заработал. Но это как считать, что автомобиль прибыльный, потому что на нем ездят. Нужно знать, сколько стоит топливо, обслуживание, штрафы и сколько он реально зарабатывает на перевозках.

Чтобы расчет инвестиций был точным, нужно учитывать не только цену покупки. Сюда входят налоги, ремонт, управляющая компания, страхование, возможные простои между арендаторами и даже расходы на юриста при составлении договора. Если вы сдаете жилье, то доходность аренды, отношение чистого ежемесячного дохода к общей сумме вложений — это ваш главный показатель. Например, купили квартиру за 5 млн, потратили 300 тыс. на ремонт, сдаете за 35 тыс. в месяц. После всех расходов остается 20 тыс. Это 4,8% годовых. Для Москвы — нормально. Для региона — уже неплохо. А если вы ждете роста цены — тогда инвестиции в недвижимость, стратегия накопления капитала через приобретение жилья с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду становится не просто способом снять доход, а защитой от инфляции.

Но самая большая ошибка — игнорировать налоги. С 2025 года, если продаете квартиру, которую держали меньше 5 лет, и выручка превышает 50 млн, налог будет не 13%, а 15%. А если вы сдаете — вам нужно платить НДФЛ с каждого рубля, который приходит на счет. Многие думают, что «всё равно никто не узнает». Но ФНС теперь получает данные от банков, управляющих компаний и даже от порталов сдачи жилья. Один раз сэкономили на налоге — и вдруг получили уведомление на 300 тыс. рублей. Не стоит рисковать.

Инвестиции в недвижимость — это не про «купил и забыл». Это про постоянный расчет: сколько ты вложил, сколько получаешь, сколько теряешь на ремонте, на пустой квартире, на штрафах за нарушения. Кто-то зарабатывает 20% в год, кто-то теряет 10%. Разница — в деталях. Ниже вы найдете реальные примеры, как считали доходность, как проверяли арендаторов, как избегали налоговых ловушек и какие квартиры действительно окупаются. Не те, что рекламируют в соцсетях. А те, что работают на практике.