Риски траншевой ипотеки: что скрывают банки и как их избежать

Когда вы берете траншевую ипотеку, форму ипотечного кредитования, при которой деньги выдаются частями по этапам строительства. Также известную как ипотека с этапами оплаты, она звучит как удобный способ платить по мере строительства — но за этой простотой прячутся серьезные риски. Большинство покупателей не понимают, что банк не контролирует, как застройщик тратит каждый транш. Вы платите, а дом не растет — и никаких гарантий, кроме подписи в договоре.

Главный враг здесь — застройщик, компания, которая строит дом и получает деньги по траншам от покупателей и банков. Он может замедлить стройку, уйти в банкротство или вообще исчезнуть. В 2024–2025 годах в России зафиксировано более 80 случаев, когда застройщики перестали строить после получения 60–80% средств от покупателей. Если вы платите по траншам, а дом стоит, вы не получите квартиру — и не вернете деньги. Эскроу-счета, которые должны защищать вас, работают только если банк строго контролирует расходы. А это редкость: многие банки просто перечисляют деньги по графику, не проверяя, что строится на самом деле.

Еще одна ловушка — эскроу-счет, счет, на который вы перечисляете деньги, а банк отдает их застройщику только после подтверждения этапов строительства. Казалось бы, идеально. Но на практике: застройщик подает документы, банк их не проверяет, деньги уходят. Вы подписываете акт приемки этапа, не осматривая стройку, и уже не можете остановить выплату. А если в итоге дом не сдадут — вы потеряете и деньги, и квартиру. Проверить, кто стоит за застройщиком, можно через ЕГРЮЛ и картотеку арбитражных дел. Но 90% покупателей этого не делают.

Траншевая ипотека не опасна сама по себе — она опасна, когда вы доверяете без проверки. Вместо того чтобы слепо следовать графику платежей, вы должны требовать: фото и видео с объекта, акты выполненных работ, подтверждение от подрядчиков, и не платить, пока не увидите реальный прогресс. Если застройщик не дает доступ — это красный флаг. Если банк не предоставляет отчеты по траншам — это еще один. Настоящая защита — не в договоре, а в вашем контроле. Ни один закон не заменит вашу бдительность.

В подборке ниже вы найдете реальные инструкции: как проверить застройщика, как читать ДДУ, как не попасть на обман с эскроу, и что делать, если стройка остановилась. Здесь нет теории — только действия, которые помогли людям сохранить деньги и получить квартиру.