Срок владения квартирой: когда можно продать без налога и как считать время

Когда вы продаете квартиру, срок владения квартирой, время, которое вы официально являетесь собственником недвижимости. Также известен как период владения, он напрямую влияет на то, нужно ли платить НДФЛ, налог с дохода от продажи недвижимости или нет. Если вы держали квартиру меньше минимального срока — вы обязаны подать декларацию и заплатить 13% от суммы сделки. Но если срок соблюден — налога может не быть вообще.

Сейчас минимальный срок — 3 года, период, после которого продажа квартиры не облагается налогом при определённых условиях — если недвижимость получена в дар от близкого родственника, по наследству, по договору ренты или через приватизацию. Для всех остальных случаев — купленная квартира, полученная по ипотеке или в новостройке — срок 5 лет, стандартный период владения, после которого освобождаются от налога на продажу. Это правило действует с 2020 года, но с 2025 года появились нюансы: если вы купили квартиру по ДДУ, срок считается не с даты регистрации, а с даты подписания договора. А если вы продали квартиру, купленную с материнским капиталом, и не оформили доли детям — налог может быть даже при 5 годах владения.

Срок не всегда считается просто по календарю. Если вы купили квартиру в новостройке, но получили свидетельство о собственности только через два года после заселения — это не значит, что вы ждали два года. Срок начинается с даты, указанной в ДДУ, а не с даты регистрации в Росреестре. А если вы продали одну квартиру и сразу купили другую — вы можете использовать имущественный вычет, снижение налогооблагаемой базы до 1 млн рублей при продаже жилья, чтобы уменьшить налог до нуля. Но это не отменяет срок владения — вы всё равно должны держать квартиру минимум 3 или 5 лет, чтобы не платить налог вообще.

Сколько времени нужно, чтобы продать квартиру без налога? Ответ зависит от того, как вы её получили. Если вы купили её на вторичном рынке — ждите 5 лет. Если получили в подарок от мамы — можно продавать через 3. А если купили в новостройке в 2023 году и сдали её в аренду — срок всё равно считается с даты ДДУ, а не с даты регистрации. Главное — не путать кадастровую стоимость, рыночную цену и дату подписания договора. Многие думают, что если квартира стоит 5 млн, а они продали её за 4,5 млн — налога не будет. Но это не так. Налог считается с суммы сделки, а не с разницы. И если срок не соблюдён — вы платите 13% даже от 1 рубля дохода.

В 2025 году правила не изменились кардинально, но стали точнее. Теперь проверяют не только даты в ЕГРН, но и историю сделок — кто был собственником до вас, когда был заключён ДДУ, были ли перепродажи. Если вы купили квартиру у человека, который держал её 2 года — это не ваша проблема. Но если вы продали её через 3 года, а она была в вашей собственности меньше 5 — налог есть. Проверяйте даты в выписке из ЕГРН, сохраняйте копии ДДУ и актов передачи. Это ваша защита, если налоговая захочет пересчитать срок.

Что дальше? В подборке ниже — всё, что нужно знать, чтобы не переплатить налог при продаже. От того, как считать срок по ДДУ, до того, как использовать вычет, если вы купили новую квартиру. Здесь вы найдёте инструкции, проверенные примеры и чек-листы, которые помогут не попасть в ловушку, которую многие покупатели не замечают до последнего момента.