Условия траншевой ипотеки: как работает оплата частями и что нужно знать

Траншевая ипотека — это ипотека с частичными выплатами, когда заемщик получает кредит не сразу всей суммой, а порциями — по мере завершения этапов строительства. Также известна как ипотека в новостройке, она чаще всего применяется при покупке жилья на этапе строительства, а не на вторичном рынке. В отличие от классической ипотеки, где деньги поступают на счет продавца сразу после сделки, здесь банк перечисляет средства застройщику поэтапно: после сдачи фундамента, коробки, кровли и т.д. Это защищает вас от мошенников — если стройка остановится, вы не потеряете весь кредит.

Кто выигрывает от такой схемы? В первую очередь — покупатели новостроек. Если вы берете квартиру на этапе котлована, траншевая ипотека снижает финансовую нагрузку в начале: вы платите только за те части, которые уже построены. Но есть подводные камни. Банк может требовать подтверждения каждого этапа от застройщика — и если документы задерживаются, платежи тоже откладываются. Это влияет и на график погашения. Не все понимают, что досрочное погашение ипотеки, когда вы вносите деньги раньше срока, чтобы сократить переплату в траншевой схеме работает иначе: вы платите проценты только на ту часть кредита, которая уже выдана. То есть если вы внесли 1 млн рублей, а банк пока выдал только 600 тыс., проценты начисляются только на эти 600 тыс.

Важно проверить, как прописаны условия в договоре. Узнайте, какие этапы строительства считаются траншами, как часто банк проверяет их выполнение и что будет, если застройщик не успевает. Некоторые банки требуют, чтобы вы подписывали акт приемки каждого транша — это не формальность, а ваша защита. Если вы не подпишете, следующий платеж не поступит, и стройка может зависнуть. Также обратите внимание: если вы берете ипотеку с господдержкой, не все программы допускают траншевую схему. Уточните это заранее.

Траншевая ипотека — не панацея, но она делает покупку новостройки менее рискованной, если вы знаете, как с ней работать. В нашей подборке вы найдете пошаговые инструкции: как проверить застройщика перед подписанием ДДУ, как избежать завышения стоимости при оценке квартиры, как правильно оформить акт приемки и что делать, если банк отказывает в следующем транше. Здесь нет теории — только то, что реально помогает не потерять деньги и не попасть на уловки.