НДФЛ при продаже квартиры: сроки, вычеты и как не переплатить

Когда вы продаете квартиру, государство может потребовать с вас НДФЛ при продаже квартиры, налог с дохода от продажи недвижимости, который платят физические лица в России. Также известный как налог с продажи недвижимости, он не всегда обязателен — всё зависит от того, сколько времени вы владели квартирой и какую сделку заключили. Многие думают, что любой доход с продажи — это автоматически налог. Это не так. Если вы держали квартиру больше 3 или 5 лет — в большинстве случаев платить ничего не нужно. А если срок меньше — есть способ снизить налог до нуля через налоговый вычет 1 млн рублей, фиксированную сумму, которую можно вычесть из дохода от продажи, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу.

Срок владения — это не дата подписания договора, а дата регистрации права в Росреестре. Если вы купили квартиру по ДДУ, срок считается с момента подписания акта приема-передачи, а не с даты регистрации договора. Для квартир, полученных в наследство, подаренных от близких родственников или по приватизации — минимальный срок владения составляет 3 года. Для всех остальных — 5 лет. Это ключевое отличие, которое спасает людей от лишних трат. Если вы продаете квартиру, купленную в 2022 году, а в 2025 году — вы уже в зоне 3-летнего срока. Но если купили в 2021-м — вам нужно ждать до 2026 года, чтобы избежать налога без вычета. А если вы продаете квартиру за 2 млн рублей, а купили за 1,8 млн — вы платите налог только с разницы, а не с полной суммы. минимальный срок владения недвижимостью, период, после которого продажа недвижимости не облагается НДФЛ — это не просто правило, а инструмент экономии.

Вычет в 1 млн рублей — это не миф, а реальный способ снизить налог до нуля. Даже если вы продали квартиру за 1,2 млн, вы платите налог только с 200 тысяч. А если вы купили новую квартиру в том же году — вы можете совместить оба вычета: один на продажу, второй на покупку. Это не запрещено. Многие просто не знают, что можно подать две декларации в одном году. И да — если вы продаете долю, вычет тоже дается на долю, а не на всю квартиру. Даже если вы продаете 1/2 квартиры за 1,5 млн — вычет 1 млн применяется только к вашей части. Налог считается с 500 тысяч. Не забывайте про подтверждение расходов: если у вас есть договор купли-продажи, платёжки, расписки — вы можете уменьшить доход не на 1 млн, а на сумму, которую реально потратили на покупку. Это выгоднее, если вы купили квартиру за 800 тысяч, а продаете за 1,5 млн.

В 2025 году правила не изменились, но проверки стали жестче. ФНС теперь автоматически получает данные от Росреестра и банков. Если вы не подали декларацию 3-НДФЛ — вас могут оштрафовать, даже если налога не было. Лучше подать с нулевым результатом, чем ждать письма. А если вы продаете квартиру, которая была в собственности меньше года — не паникуйте. Считайте вычет, соберите документы, подайте декларацию. Это не сложнее, чем заполнить форму на Госуслугах.

В подборке ниже — всё, что нужно знать перед продажей: как считать срок владения, когда вычет не сработает, как правильно оформить сделку с маткапиталом, как проверить, не обременена ли квартира, и как не попасть на завышенную оценку, которая увеличит налог. Здесь нет теории — только то, что реально помогло людям сэкономить тысячи рублей.