Оценка недвижимости: как правильно определить стоимость квартиры и избежать ошибок

Когда речь заходит о оценке недвижимости, процесс определения реальной стоимости жилья для сделок, судов или налогов. Также известен как рыночная оценка, он влияет на то, сколько вы получите при продаже, сколько банк даст в ипотеку или как разделить имущество при разводе. Это не просто бумажка с цифрами — это основа для любой серьезной сделки с недвижимостью. Если вы продаете квартиру, покупаете новостройку, оформляете ипотеку или делите имущество после развода — без точной оценки вы рискуете остаться без денег, с обременением или в суде.

Оценка недвижимости — это не одно и то же, что кадастровая стоимость. Кадастровая — это цифра из госреестра, которую часто назначают по усредненным нормам, без учета ремонта, этажа или улицы. А рыночная стоимость квартиры, реальная цена, за которую объект реально можно продать на текущем рынке — вот что важнее. Банки требуют именно её для ипотеки, суды — для раздела имущества, покупатели — чтобы не переплачивать. И если оценщик сделает ошибку, вы потеряете десятки тысяч. Особенно это критично при сделках с материнским капиталом, государственной помощью, которую можно потратить на жилье только при соблюдении строгих условий: опека проверяет, чтобы цена соответствовала реальной стоимости, иначе сделку заблокируют.

Не все оценщики одинаковы. Некоторые завышают цену, чтобы угодить продавцу, другие занижают — чтобы банк одобрил кредит. Правильный оценщик работает по методу сравнения: смотрит, сколько стоят аналогичные квартиры в том же дворе, с таким же ремонтом, на том же этаже. Он не полагается на онлайн-калькуляторы, а выходит на местность. И да — он должен быть в реестре СРО и иметь лицензию. Если вы покупаете квартиру, которую продавец оценил сам — это красный флаг. Лучше доверить это профессионалу, особенно если рядом с домом строят магистраль или недавно появился новый парк. Юридические риски недвижимости, включая обременения, споры о наследстве или незаконную перепланировку тоже влияют на стоимость. Даже если квартира выглядит идеально, но в ЕГРН есть арест — её нельзя продать по рыночной цене, а может, и вообще нельзя продать.

В этом разделе вы найдете всё, что нужно знать о том, как оценить квартиру правильно — в 2025 году, с учетом новых правил банков, законов о маткапитале и требований судов. Здесь — пошаговые инструкции, чек-листы, ловушки, которые ловят даже опытных собственников, и реальные примеры, как люди теряли деньги из-за неверной оценки. Вы узнаете, кто платит за оценку при разводе, как не попасть на завышенную цену при ипотеке и почему проверка застройщика без оценки — пустая трата времени. Не пропустите — это то, что может спасти вам сотни тысяч рублей.